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2025년 10월, 10.15 부동산 대책이 본격적으로 시행된 지 약 일주일이 지났습니다. 이 시점에서 정책의 직접적인 효과와 앞으로의 파급력을 분석하는 것은 매우 중요한 일이 되었습니다. 특히 전세 및 매매 시장에서 어떤 변화가 생기고 있는지를 차근차근 살펴보면, 이번 대책이 가져올 중장기적 결과를 예측할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 물량 감소, 실거주자 중심 정책의 구조적 변화, 세금과 보유 부담, 공급 부족에 따른 임차인 협상력 하락 등의 내용을 총체적으로 분석해 보겠습니다.
전세·월세 매물의 급감, 그 원인은?
최근 몇 년간 전세 및 월세 매물은 꾸준히 감소하는 추세였습니다. 이 현상은 단기적인 흐름이 아니라, 2022년 10월부터 2025년 현재까지 3년간 지속되고 있습니다.
실거주자 증가: 전세를 끼고 매매하던 갭투자가 줄어들고, 실거주 목적으로 집을 매수하는 사람들이 많아졌습니다. 이로 인해 전세 공급이 줄어들고 있습니다.
정책 유인: 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역이 대폭 확대되면서 임대 목적의 매입 자체가 어려워졌습니다.
이로 인해 전월세 시장에서의 공급이 자연스럽게 감소하고 있는 것입니다.
토지거래허가구역 확대가 부른 연쇄 반응
토지거래허가제의 취지는 '실거주 목적의 매수만 허용'입니다. 갭투자를 차단하고 전세를 이용한 투기를 막기 위한 조치로 볼 수 있지만, 결과적으로 전월세 공급은 줄어들고 임대 시장은 더욱 위축됩니다.
계약갱신청구권과의 충돌: 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 4년간 집을 매도하기 어렵습니다.
매도 시기 제한: 전세가 끼어 있는 경우 실거주 요건을 충족하지 못해 매각 제한에 걸리게 됩니다.
다주택자 시장 퇴장: 다주택자의 매입이 줄어들면서 임대 시장에서의 공급자 수가 급격히 감소합니다.
“집주인이 무서운 게 아니라, 세입자가 무서운 시대가 간다”
세입자의 협상력은 갈수록 줄어들고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
1. 신규 아파트 공급 급감: 2026~2029년까지 신규 입주가 급감할 예정입니다.
2. 신규 입주 없음 → 이동성 감소: 갈 수 있는 선택지가 줄어들면 세입자의 협상력도 떨어집니다.
3. 월세·반전세 상승: 실제로 최근 5년간 월세는 1.5배~2배까지 상승했습니다.
이런 상황에서는 세입자가 '올려드릴게요'라고 말할 수밖에 없는 환경이 만들어지고 있습니다.
보유세 인상? 고가 1주택자도 무너지지 않는다
보유세를 높이면 집을 팔까? 일부는 그럴 수 있지만, 상당수는 아니라고 봅니다.
강남권 실거주 노인층: 대출이 거의 없으며, 전세나 월세로도 세금을 충당할 수 있습니다.
자녀 지원: 세금을 자녀가 대신 내는 경우도 많습니다.
월세 수입: 전세가와 월세가 오르기 때문에 충분히 유지 가능하다는 판단이 많습니다.
공급만이 해답이다 – 대구가 보여준 실증 사례
대구의 아파트 가격이 99주 연속 하락한 이유는 '공급 폭탄' 때문이었습니다.
수요 대비 1.5배~2배 공급
신축 공실 증가 → 가격 경쟁 발생
임차인의 협상력 증가 → 집값 하락
이 사례는 명확한 메시지를 줍니다. 집값을 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 것.
재개발·재건축까지 막은 이번 대책, 공급을 더욱 위축시킨다
토지거래허가제 + 투기과열지구 지정 = 재개발/재건축 정지
이주비 대출 막힘
관리처분 이후 매매 금지
조합 설립 단계부터 거래 위축
재개발/재건축의 중단은 결국 공급 감소로 이어지고, 이는 집값 상승의 또 다른 뇌관이 됩니다.
규제는 풀기 어렵다 – 토지거래허가제의 딜레마
토지거래허가구역은 일단 지정되면 쉽게 풀기 어렵습니다.
풀자마자 가격 급등 → 재지정 요구
정치적 부담 → 연장 반복
적용 인구 1,300만 명 → 전방위적 시장 왜곡
결국 시간이 갈수록 규제는 더 강해지고, 집주인의 협상력은 더 강해지며, 임차인은 점점 불리한 위치로 밀려납니다.
결론 – 지금 이 정책은 누구를 위한 것인가?
겉으로는 세입자를 보호하는 것처럼 보이지만, 결국 실거주 매수자나 집 없는 서민들에게는 '기회의 문'을 닫는 정책이 될 수 있습니다.
부동산 시장에서 중요한 건 심리와 공급의 균형입니다. 과도한 규제는 장기적으로 공급을 위축시키고, 결과적으로 집값을 더 밀어 올릴 수 있습니다.
여러분의 생각은?
지금 집을 가진 사람이라면 어떤 마음이 드시나요?
세입자라면 내년 협상력을 어떻게 준비하시겠습니까?
이 정책이 장기적으로 집값에 어떤 영향을 줄 것으로 보시나요?
